2022年9月北京三批次土拍， 首开以38.295亿元+7000平米现房销售面积竞得 丰台造甲村FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地块君礼著。容积率2.4，溢价率15%， 楼面价6.9万元/㎡，销售指导价10.6万元/平米。性价比非常高！

【资料图】

项目东侧地块6031相对面积小，占地7340.813平米，建面17618平米；

西侧的6039地块面积更大一些，也比较方正，占地15714.187平米，建面37862平米。控高45（局部60）米。

从位置看，项目位于南三-四环，丰台火车站的南侧，距离10号线丰台站只有约600米左右。

区域内目前有三个豪宅项目，项目西侧就是钓云台、中国府，南侧1.4公里左右是甲叁号院。

2月24日，住建委公示了位于丰台四环里造甲村「君礼著」（君礼家园）的预售许可证。

准销售面积49184.7平，为期房销售的10栋楼全部房源。

项目预计3月开正式售楼处和样板间，目前临时展厅设在端礼著售楼处。开盘预计要等到4月了~ （看房私信）

项目信息

君礼著 项目地块不大，一分为二，容积率2.4，居住密度高，下图可见被道路一分为二，形成两个封闭社区。这样单体小区更小，好处是安静，缺点是喜欢社区化环境的感觉不会太好。共规划11栋住宅楼，由6-8层洋房及12-17层小高层组成，共412户，其中的5号楼和9号楼为现房销售。

项目外立面材质主要以是木色、暖灰色金属铝板+通透玻璃为主，有大落地窗设计，户型面积段约125-165㎡三至四居，综合得房率83-89%左右，销售指导价10.6万元/㎡。 （具体优惠与团购活动 可以咨询户型图上售楼员 ）

项目位置：丰台区桥安西路与丰台东路交叉口

开发商： 北京跃泰置业

建筑类型：小高层、花园洋房

物业类型：住宅

产权年限：70年

占地面积：23125平米

建筑面积：55500平米

建筑层数：6-8层洋房、12-17层小高层

交房标准：精装交付

容积率：2.4

绿化率：30%

总楼栋：12栋

总户数：412户

车位数：494

车位比：1:1.2

物业公司：待定

物业费：待定

拿地时间：2022年9月

开盘时间：待定

交房时间：待定

户型面积：建筑面积约125㎡三室两厅两卫（小高层）、127㎡四室两厅两卫（洋房）、146㎡四室两厅三卫、165㎡四室两厅三卫

项目指导价：10.6万/㎡

总价区间:约1200万～1800万 （具体优惠与团购活动可以咨询户型图上售楼员）

君礼著一共有四种户型，分别是125平米三居、127平米四居、146平米四居、165平米四居。

得房率预计大概在75-80%之间，加上赠送能达到83-89%左右。

户型介绍

具体的户型配比；

125平米111套房源，主要分布在西组团7#（15层）以及东组团的12#（17层），都临街。

127平米46套房源，主要分布在西组团6#（8层）、8#（7层），以及东组团10#（8层）

146平米175套房源，主要分布在西组团1#、2#、4#（12-17层），以及东组团11#（16层）

165平米65套房源，主要分布在西组团3#（14层）楼王位置。

君礼著户型一大特点就是北有设备平台，南有阳台，算上赠送的话得房率普遍在80%以上，甚至接近90%。

125㎡三室两厅两卫 ，是入主西三环的最优选择。户型南北通透、空间全明。南向10.4米超大面宽，客厅与两间卧室均朝南向，餐客厨一体化的开敞空间，为居室注入融融阳光与鲜氧，U型厨房、两个明卫，精细考量人性化生活所需。

127㎡四室两厅两卫 270°揽尽美景，采光通风优越。南向主卧配备独立的全明卫生间，南向次主卧与L型收纳间相邻，满足老人储物需要，多功能空间可以随家人的兴趣爱好量身定制。

146㎡四室两厅三卫 在同面积段中面宽最大，仅客厅面宽就达到5.7米，提升了空间的通透感，客厅与社交餐厅、U型厨房联通一体，为家人交流、亲朋聚会营造其乐融融的氛围。南向两间卧室均为套房设计，北向次卧与干湿分离的客卫相邻，实现“三套房”的居室体验，无论三代同堂，或是二孩家庭，均能各享安乐。

165㎡四室两厅三卫 为君礼著的“楼王”产品，整体南向面宽达以奢侈的15.3米，四面宽的神户型，开创内城豪宅的“第一尺度”。入户为面积超过50㎡的餐客厨一体化空间，客厅开阔，厨房采用U型设计，餐厅预留餐边柜或西厨的空间，用顶级功能适配高阶圈层的生活方式。南向主卧套房南北通透，次主卧拥有独立卫生间，客卧与北向卧室同邻干湿分离的客卫，动线清晰，空间有序，营造出居住的尊崇与私属。

建筑风格

作为端礼著的车姊妹盘，君礼著同样由HZS滙张思操刀。

项目沿袭世界顶级建筑美学基因，通透轻盈的玻璃幕，揽万家灯火入怀，金色铝板，勾勒出身姿挺拔的建筑形态，顶部的纵向格栅，赋予立面豪宅的秩序感。国际创新的建筑风格，演绎历久弥新的美学价值。

君礼著效果图

君礼著的超高颜值，是对北京顶豪首区城市封面的一次重塑，同时也是北京豪宅颜值的一次飞跃，势必会为内城豪宅区注入新的活力与价值。

整体延续了现代简约的建筑风格， 外立面由木色浅灰色金属铝板+通透玻璃。

建筑立面效果图还是很惊艳的，色调比端礼著更明亮一些。

大落地窗设计，带阳台和玻璃幕墙的，后续如果把阳台封起来可能会对外立面有一些调整。

周边配套

君礼著 地处西南三环，拥有4条地铁环绕。

向北450米就是10号线、16号线的丰台站，

向西650米就是9号线、16号线的丰台南路站，

向东1.1公里就是10号线、房山线的首经贸站。

通过这几条地铁可以快速触达北京最核心的几大商圈，丽泽、金融街、总部基地、国贸、中关村，甚至是后厂村。

16号线、 10号线在此交汇，到丰台科技园站只有3站地，距离丽泽商务区站也只有5站地。

另外，丰台站TOD是最早、亚洲最大的铁路枢纽站。

对外坐高铁出行，通往全国，对内10号线、16号线、9号线也能遍及整个北京的核心区域。

商业配套： 南城本身烟火气比较浓，主要以社区底商为主，可以满足日常生活。

如果追求更高端的商业配套，往南3公里左右就是万达广场丰科店，往北也可以去丽泽天街。

教育配套： 君礼著周边学校不少，比如北京十二中、丰台五小、北京小学万年花城分校等，教育质量就比较一般，但在丰台算比较好的。

医疗配套： 附近的天坛医院，是全国著名的三甲医院，可以满足一切看病需求，对于家里有老人的客户特别友好。

未来升值

从菜户营的 端礼著 到纪家庙的 北京瑞府 ，还有周庄子的 懋源三杰、大红门双子，分钟寺三兄弟......

都因为城市界面太差被客户嫌弃。

地块被铁路割裂，几乎没有连片土地可供开发，噪音嘈杂。

这一点，也体现在君礼著上。

君礼著 北侧不到500米就是号称“亚洲最大火车站”——丰台火车站。

图片为百度百科对丰台火车站的介绍

经过了几轮大的翻修，丰台站的外观足够新颖，乘客也不会扛着麻袋到处流窜，治安问题不用担心。

不过周边的噪音影响还是有的，后期可以通过门窗的设计，可以减弱这个影响。

当然，作为TOD综合交通枢纽，丰台站也是地铁10号线和16号线的交汇站，交通极为便利。

另外，造甲村一带本身就是典型的南城老社区。

君礼著 东侧就是造甲村回迁安置房项目，周边的城市界比较差。

作为千万级豪宅，如果你能接受君礼著周边的城市界面，那其它就没有什么问题。

不过10.6万／平的价格在丽泽豪宅片区还是有优势的。

先看看 君礼著 周边这些邻居， 懋源钓云台 目前二手房挂牌均价已经超过13万／平。

此外， 葛洲坝北京中国府 新房销售均价为11.3万／平，其在售户型最小为187平，最低总价超过2100万／套。

还有被 君礼著 “模仿”的 中海甲叁號院 ，目前在售均价12.5万／平。

在丽泽商务区方圆5公里范围内，除了 君礼著外 ，价格上最具优势的是 北京瑞府 ，目前在售均价10.2万／平。

二手房方面，与 君礼著 同在三四环之间的 紫辰院 挂牌均价为10.9万／平， 保利和光逸境 均价11.2万／平， 泰禾西府大院 的二手房挂牌均价达到了13万／平。

首经贸板块的二手房梯队分布极为不均。

有总价2000万以上的豪宅，比如 懋源璟岳 、 懋源钓云台 、 葛洲坝中国府 。

有总价1000万左右的中端次新盘万年花城五期，2011年的次新，目前挂牌均价8.8万元/平米。

由于建设年代不同，万年花城一至四期属于有点品质的刚需，目前挂牌价7-8万元/平米之间。

也有均价4-5万元/平米的老破小，比如育菲园、樊家村、葛村、新村等。

但是，中端改善(1200万元-2000万总价段)是空缺的。

君礼著（总价段1325-1749万元）的出现正好填补了这个空缺。

首经贸片区有大量的刚需社区，体量比较大的有万年花城（1-4期）、三环新城（4号院、6号院、7号院、8号院），以及优筑、理想家、汇丰家园、丰泽园、鸿业兴园等

片区的置换改善需求非常旺盛。

价格上，君礼著10.6万元/平米，户型以125-165平米的三居、 四居改善为主。

目前周边二手豪宅，钓云台均价12.7万元/平米，中国府11.6万元/平米，君礼著是有倒挂的。

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